Co powinna zawierać oferta na budowę domu?

Zawartość oferty powinna być podobna w przypadku wyceny samej robocizny jak i robocizny z materiałem.

Dlaczego?

Technologia realizacji prac ma zasadnicze znaczenie podczas wyceny robocizny. Przykładem może być różnica pomiędzy wykonaniem izolacji z masy KMB i izolacji z papy termozgrzewalnej albo murowanie z różnych materiałów…

Kluczowa podczas porównywania ofert okazuje się umiejętność wyłapywania różnic pomiędzy zakresami podanymi przez wykonawców. Jeżeli czegoś w wycenie brak, to należy poprosić o doprecyzowanie szczegółów.

Kiedy inwestorowi powinna zapalić się czerwona lampka?

Gdy oferta jest zbyt ogólna lub zawiera tylko cenę końcową. W takiej sytuacji należy stworzyć listę pytań, do których powinien odnieść się wykonawca. W tym celu polecamy skorzystanie z naszego spisu obowiązkowych pozycji w wycenie. Uzyskane od wyceniającego odpowiedzi najlepiej zachować na przyszłość w formie pisemnej.

Zaplecze budowy, praca maszyn i koszty dodatkowe

Czytając ofertę, trzeba być czujnym i wyłapywać informacje dodatkowe, które mogą wpływać na cenę.

• praca koparki

Czy cena zawiera koszty wynajęcia koparki, a może wykonawca ma swoją i uwzględnił jej pracę w wycenie?

Koparka to nie tylko koszt wykopów – może być potrzebna przy rozładunku lub rozmieszczaniu materiału na budowie.

• woda/prąd

Zapewnienie wody na cele budowy najczęściej stoi po stronie inwestora. Ale z prądem bywa różnie. Na początku robót – do SSO (stanu surowego otwartego) można poradzić sobie, korzystając z agregatu. Warto zapytać wykonawcę, czy ma agregat i czy niezbędne do obsługi paliwo jest w zawarte w wycenie.

• pielęgnacja betonu

Kto będzie odpowiadał za pielęgnację betonu?

Coraz częściej się zdarza, że wykonawca przerzuca ten obowiązek na inwestora. Przejęcie tego obowiązku od wykonawcy może się okazać dobrym argumentem do negocjacji ceny.

• zaplecze socjalne

Toaleta, magazyn, miejsce dla pracowników aby mogli skryć się w cieniu i zjeść posiłek?

Warto dopytać, co zapewnia swoim pracownikom wykonawca lub czego oczekuje przed przystąpieniem do robót.

• szalunki, wibrator do betonu, zagęszczarka, stopa wibracyjna, inne sprzęty i narzędzia

Czy wykonawca dysponuje potrzebnymi sprzętami?

Podczas prac może nas to narazić na dodatkowe koszty.

• śmieci

Czy wykonawca zorganizuje wywóz śmieci budowlanych?

Teoretycznie to wytwórca śmieci powinien je zutylizować, ale nie zawsze tak jest. Warto to uzgodnić.

• kierownik i geodeta

Dobrze jest, gdy powołanie Kierownika Budowy pozostaje po stronie Inwestora [przypominany nasz post z Instagrama „Dlaczego kierownika budowy warto mieć po swojej stronie?] Niestety zdarza się, że wykonawcy (zwłaszcza Ci którzy budują kompleksowo) narzucają swojego.

Geodeta może być po stronie wykonawcy.

Poziom zero – ławy fundamentowe

Sugerowane pozycje w ofercie.

• chudy beton pod ławy fundamentowe

Chudy beton bardzo często zostaje pomijany, dlatego warto zwrócić uwagę, czy któraś z ofert go zawiera.

• ławy fundamentowe

Przy pozycji „ławy fundamentowe” należy dopytać, w jaki sposób wykonawca zamierza je wykonać. Ławy zalewane w wykopie są znacznie tańsze od tych, które wykonywane są w szalunkach.

• izolacja pozioma

Bez względu na to, czy oferta dotyczy samej robocizny czy budowy z materiałem, bezwzględnie trzeba uzgodnić, jaki rodzaj izolacji został wyceniony. Czy będzie to papa termozgrzewalna czy folia do izolacji poziomych? Ta różnica będzie miała duży wpływ na wartość wyceny!

A przy ofercie robocizny z materiałem kluczowa okazuje się nazwa produktu i producenta.

• izolacja pionowa

Najlepiej jest, gdy wykonawca rozpisze w ofercie wszystkie warstwy izolacji w kolejności ich wykonywania, np: grunt, masa KMB (ilość warstw), XPS (grubość i sposób klejenia do ściany), folia kubełkowa.

Przy materiale izolacyjnym (oferta robocizny z materiałem) warto zwrócić uwagę na proponowany materiał do ocieplenia ścian: styropian typu hydro czy XPS. Ten drugi jest o wile droższy. Ważna też będzie grubość termoizolacji, dlatego należy zweryfikować ją z projektem.

• ściany fundamentowe

Po pierwsze – wysokość ściany fundamentowej. Projektowana wysokość ściany fundamentowej nie zawsze równa się tej, która zostanie wykonana – tu często zdarzają się dopłaty ze względu na konieczność zagłębienia posadowienia budynku.

Po drugie – materiał ściany fundamentowej: bloczek, pustak szalunkowy, a może ściana żelbetowa? Każda z nich może spowodować spore różnice w cenie.

Po trzecie – zwieńczeniem ściany fundamentowej może być wieniec, ale nie wszyscy go uwzględniają. Pustak szalunkowy może się obejść bez wieńca, ale konieczne jest spełnienie kilku warunków. Wykonawca powinien zastosować się do wymagań postawionych w karcie technicznej producenta. Ściana żelbetowa, natomiast, powinna być wykonana na podstawie rysunku konstrukcyjnego.

• wykonanie uziomu fundamentowego

Po czyjej stronie będzie wykonanie uziomu? Czy zajmie się tym murarz, a może trzeba będzie dodatkowo opłacić elektryka?

My radzimy, aby uziom wykonał elektryk i sprawdził skuteczność uziomu. O uziomie przeczytasz w naszym wpisie „Pamiętaj o… uziomie fundamentowym”.

• piasek/kruszywo do zasypania fundamentów

Przy punkcie o zasypaniu ścian fundamentowych trzeba sprawdzić, po czyjej stronie stoi dowiezienie piasku lub kruszywa do zasypania. Zdarza się, że w ofercie, nawet kompleksowej, nie jest zawarty koszt piasku do zasypania. (Uwaga! Koszt piasku to nawet kilka tysięcy złotych!)

• poziomy kanalizacyjne

Kto się zajmie tym etapem? Wykonawca stanu SSO czy hydraulik?

• podkład betonowy pod posadzki

Oferta powinna zawierać klasę betonu/grubość/ewentualne zbrojenie warstwy. Wykonawca szukając oszczędności może zmienić w wycenie klasę betonu lub pominąć siatki zbrojące.

Poziom zero – płyta fundamentowa

• podbudowa pod płytę

Wycena powinna dokładnie opisywać poszczególne warstwy podbudowy jakie zostaną wykonane. Każda z nich ma znaczenie.

• izolacja płyty fundamentowej

W tym punkcie również powinny być wypisane warstwy w kolejności ich wykonywania z wyszczególnieniem nazwy producenta oraz produktu. Dotyczy to również izolacji termicznej – kluczowe są grubości i rodzaj materiału.

Uwaga! Niedopuszczalne jest stosowanie płyt EPS.

*Styropian jest podłożem sprężystym, który bierze się pod uwagę podczas obliczeń. Dlatego dla własnego bezpieczeństwa warto zapytać konstruktora o przyjętą w obliczeniach wytrzymałość i nośność przy odkształceniu, a potem wymagać od wykonawcy zastosowania odpowiedniego produktu!

• poziomy kanalizacyjne

Kto się zajmie tym etapem? Wykonawca SSO czy hydraulik?

• zgodność z projektem

Zaproponowane przez wykonawcę rozwiązania mogą się znacznie różnić od tego, co narzuca nam projekt. Wszystkie zmiany/różnice należy przedyskutować z wykonawcą i projektantem.

Nadziemie: strop, elementy żelbetowe i roboty murowe

• ściany konstrukcyjne

Pozycja z elementami murowymi powinna zawierać rodzaj materiału (przy wycenie z materiałem nazwę producenta) i sposób murowania – na zaprawę/pianę/zaprawę do cienkich spoin.

• ściany działowe

Podobnie jak w przypadku ścian konstrukcyjnych ważny jest sposób murowania oraz materiał przyjęty w projekcie. Może się okazać, że ściany działowe na poddaszu zaprojektowane są w konstrukcji lekkiej z płyt karton-gips.

• elementy żelbetowe

Częstą praktyką na budowie (czego nie widać w ofercie) są zmiany w elementach żelbetowych. Należy pamiętać, że takie zabiegi, wprowadzane przez wykonawcę na etapie wyceny bez wiedzy inwestora, to słaba zagrywka mająca na celu zaniżenie oferty, aby ta stała się bardziej konkurencyjna.

Wykonawcy rezygnują ze standardowego szalowania elementów żelbetowych, wprowadzając takie elementy jak kształtki wieńcowe czy pustaki. Tego typu zmiany można wprowadzić tylko i wyłącznie po konsultacji z kierownikiem, ponieważ dochodzi do zmniejszenia przekrojów elementów żelbetowych i tym samym ich nośności.

Kolejna próba „zaoszczędzenia” sobie pracy to rezygnacja z wieńca skośnego w szczytach, a także pomijanie niektórych trzpieni w ścianie kolankowej oraz zastępowanie nadproży żelbetowych prefabrykowanymi.

• schody

Schody mogą stać się kwestią sporną, gdy inwestor nie zorientuje się, że projekt przewiduje samonośną konstrukcję (np. schody drewniane, stalowe). W takim przypadku w wycenie może ich zwyczajnie zabraknąć, ponieważ zaliczone zostaną do robót wykończeniowych.

• strop

Strop teoretycznie powinno wykonywać się według projektu. Ale z tym bywa różnie – w poprzek i podłużnie. Wykonawca może próbować przeforsować jakieś inne rozwiązania.

• kominy i wentylacje

Zdarza się czasami, że oferta nie zawiera wykonania kominów i kanałów wentylacyjnych lub zawiera tylko część z nich. Jedynym wyjątkiem od reguły może być rezygnacja z wentylacji grawitacyjnej na rzecz mechanicznej (rekuperacji). W takim przypadków oferta SSO zmniejszy się o wykonanie murowanych kanałów wentylacyjnych. Porównując wyceny należy zwracać uwagę na nazwę komina oraz jego producenta.

Konstrukcja i pokrycie dachu

• konstrukcja (więźba dachowa)

Na rodzaj zabezpieczenia i klasę drewna więźby dachowej trzeba zwrócić szczególną uwagę w wycenach robocizny z materiałem. Oferta powinna zawierać informację, czy więźba będzie suszona/strugana/w jaki sposób zostanie zaimpregnowana.

• pełne deskowanie

Nie jest to standardem, ale gdy zapadnie decyzja o jego wykonaniu, należy uzgodnić to z projektantem, a następnie poprosić każdego z wyceniających o uwzględnienie deskowania w ofercie.

• membrana dachowa/papa

Porównać należy producenta i model papy lub membrany.

• obróbki blacharskie

Najistotniejsze są informacje o kolorze i producencie blachy.

• orynnowanie

Warto dopilnować parametrów tj. materiał (stal czy PVC), kształt (okrągłe czy kwadratowe), producenta i koloru.

• dodatkowe elementy poszycia

Projekt może zakładać bogatą paletę akcesoriów dachowych. Przed przystąpieniem do wyceny należałoby zastanowić się, czy warto każdy z nich uwzględniać. Być może nie wszystkie wszystkie elementy przydadzą się podczas użytkowania. W każdym przypadku trzeba przypilnować, żeby każda z ofert zawierała ten sam zestaw akcesoriów.

• okna dachowe i wyłaz dachowy

Na oknach dachowych warto się zatrzymać i dokładnie sprawdzić, co proponuje wykonawca, zwracając szczególną uwagę na parametry i wymiary.

Oferta na samą robociznę powinna zawierać ilość okien do zamontowania. Natomiast oferta na robociznę z materiałem musi być bardziej szczegółowa i wskazywać: modele, materiały, rozmiary i producenta.

To samo dotyczy wyłazu dachowego.

• kominki dachowe

Czyli tzw. grzybki wentylacyjne, odpowietrzające kanalizację/okap kuchenny, które nie zawsze zostają uwzględnione w rzucie połaci dachu. Ważne jest dokładne sprawdzenie ilości niezbędnych kominków, ponieważ ich brak może generować spore różnice w cenie. To nie są tanie rzeczy!

O kominkach przeczytasz w naszym wpisie na Instagramie „Pamiętaj o… kominkach wentylacyjnych”

• obróbka komina ponad dachem

Obróbka ma znaczenie. Rodzaj wykończenia komina może się znacząco różnić (blacha, tynk, klinkier). Wykonawcy nierzadko wyceniają je według własnych standardów, dlatego każdego z nich należy poinformować o swoim wyborze.

Podsumowanie

Prawidłowe porównanie ofert daje pewność, że wykonawca zrealizuje budowę według konkretnych wytycznych. W ten sposób zmniejsza się również ryzyko niespodziewanych dopłat, które potrafią zrujnować każdy harmonogram finansowy.

Mamy nadzieje, że dzięki naszym wskazówkom poradzisz sobie ze swoją analizą. Jeśli jednak uważasz, że ta czynność Cię przerasta, możesz liczyć na naszą pomoc.

Dla nas to chleb powszedni, a zagrywki wykonawców znamy na wylot.

Zakres analizy ofert sporządzonej przez nas to:

• zapoznanie się z projektem i rozwiązaniami w nim zawartymi,
• zapoznanie się z Twoimi wymaganiami oraz zmianami do wprowadzenia,
• wnikliwa analiza ofert pod względem zaproponowanych rozwiązań,
• przygotowanie pytań do wykonawców w związku z ofertami
• analiza wszystkich danych
• wyłonienie najlepszej oferty

Koszt analizy:

Analiza ofert na budowę SSO/SSZ – od 150zł do 450 zł w zależności od ilości i jakości posiadach ofert oraz od wielkości domu.

Analiza ofert na stany deweloperskie ustalamy indywidualnie.

Napisz do nas na budowakobiety@gmail.com lub w wiadomości prywatnej na Instagramie i zapytaj o szczegóły.